Новые ограничения в сфере управления многоквартирными домами

С целью регулирования сферы управления и содержания многоквартирных домов с 2026 года вступают в силу новые нормативные акты, которые ограничивают сбор платежей за содержание в наличной форме. Параллельно планируется пересмотреть и обновить принципы управления, разработав новый законодательный пакет.

Об этом в интервью с корреспондентом «Арменпресс» сообщила руководитель управления управления жилым фондом и коммунальной инфраструктуры Комитета по градостроительству Таня Арзуманян, отметив, что существуют системные проблемы, связанные с эффективностью работы ТСЖ. В большинстве случаев они сформировались после советских времен инерционно, без изменения культуры управления. Мысль бывших «ЖЭК»-ов в значительной степени сохранилась, в то время как структура собственности изменилась — из государственной стала частной.

В этих условиях часто наблюдается, что как жители, так и управляющие органы не проявляют достаточной активности и ответственности. Кроме того, до недавнего времени законодательством не были четко установлены требования к профессиональным навыкам управляющих органов.

Последними изменениями установлены минимальные требования, включая образовательный порог и обязательное переквалифицирование. Управляющие должны иметь как минимум среднее специальное или высшее образование и пройти переподготовку по четырем основным направлениям: юридическому, техническому, административному и финансовому. Программы переподготовки уже начаты и носят непрерывный характер. Участвовать в них могут как действующие управляющие, так и лица, желающие войти в эту сферу. Также установлен срок до 1 июля 2027 года, в течение которого действующие управляющие должны пройти переподготовку, в противном случае их полномочия могут быть прекращены по инициативе общин.

Цель правительства постепенно сформировать более профессиональную и эффективную систему управления, а также привлечь новые, качественные кадры. Эффективность управления зданиями во многом зависит от активности и требований собственников. В новых зданиях уже наблюдается более высокая вовлеченность, в то время как в старом жилищном фонде сохраняется пассивное поведение, что продолжает оставаться одним из основных препятствий для развития сферы.

С 2026 года также вводится новое регулирование для новых зданий: в тех домах, где сообщество собственников еще не полностью сформировано, застройщик имеет право выбирать управляющий орган от имени собственников. Позже, когда собственники организуются, они могут самостоятельно принять решение — продолжить ли данную форму управления или изменить ее. При этом, согласно действующему законодательству, решения о форме управления многоквартирным домом и выборе управляющего органа, а также о прекращении полномочий управляющего органа могут приниматься большинством голосов.

«В этом контексте важно подчеркнуть, что собственники по сути «нанимают» управляющую организацию за собранные ими средства для управления их общим долевым имуществом. Они имеют право в любое время пересмотреть это сотрудничество, изменить управляющий орган или отказаться от услуги, если она не соответствует их требованиям», — отметила Таня Арзуманян.

В то же время на собственников возложена обязанность ответственно относиться к своему имуществу и обеспечивать выполнение необходимых платежей. В этой сфере существуют проблемы, когда, с одной стороны, собственники не платят, аргументируя это отсутствием услуг, а с другой стороны, управляющие органы указывают, что без платежей они не могут выполнять необходимые работы.

В последние годы произошли важные изменения, касающиеся прозрачности платежей. Законом и решениями правительства установлено, что платежи за управление многоквартирными домами должны производиться исключительно безналичным способом. Для каждого дома должен быть открыт отдельный банковский счет, через который осуществляются все поступления и расходы. Это дает возможность обеспечить финансовую прозрачность и контроль. Сбор платежей наличными со стороны собственников является нарушением закона.

Собираемые платежи считаются обязательными и направляются на поддержание общего долевого имущества. Они включают различные мероприятия, утвержденные правительством. Размер платежа для каждого собственника зависит от площади его имущества. Ежегодно проводится обследование здания, на основе которого планируются работы на следующий год, формируется и утверждается бюджет на собрании собственников, а затем рассчитывается стоимость за квадратный метр, на основании чего определяются платежи для каждой квартиры.

Обязанностью управляющего органа является также представление отчетности о том, в каких направлениях и как были потрачены бюджетные средства.

Так же важен вопрос безопасности, учитывая сейсмическую уязвимость Армении, а также риски пожаров и других чрезвычайных ситуаций. Пути эвакуации, в том числе двери, должны всегда обеспечивать свободный и равный доступ для всех», — добавила Арзуманян.

Что касается контроля в сфере управления многоквартирными домами, то в первую очередь такую полномочия имеют жители, собственники, которые формируют орган управления зданием. Общий контроль за выполнением обязательных мероприятий также имеют общины. Во время строительных работ, включая ремонт, действуют два уполномоченных государственных органа в области регулирования строительных норм.

«Разработкой законодательной базы занимается комитет по градостроительству, в то время как контроль за соблюдением норм, фиксация нарушений, выдача предписаний по их устранению, а также при необходимости уведомление уполномоченных органов возложены на Инспекцию по градостроительной технической и пожарной безопасности», — завершила Таня Арзуманян.